immobilier
Sommaire
Passoire thermique : Louer, vendre ou rénover en 2026 ? Le guide complet
En bref
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location. Cette échéance, longtemps perçue comme lointaine, est désormais une réalité pour des centaines de milliers de propriétaires français.
Dans les Hauts-de-France, région particulièrement concernée avec 42% de logements énergivores (classes E, F ou G), la question se pose avec d’autant plus d’acuité. Que vous soyez bailleur d’un appartement lillois ou propriétaire d’une maison sur la Côte d’Opale, les options qui s’offrent à vous sont claires : rénover pour continuer à louer, vendre en acceptant une décote, ou anticiper les évolutions réglementaires.
Ce guide fait le point sur la réglementation actuelle, les impacts financiers concrets et les solutions adaptées à votre situation.
Dans les Hauts-de-France, région particulièrement concernée avec 42% de logements énergivores (classes E, F ou G), la question se pose avec d’autant plus d’acuité. Que vous soyez bailleur d’un appartement lillois ou propriétaire d’une maison sur la Côte d’Opale, les options qui s’offrent à vous sont claires : rénover pour continuer à louer, vendre en acceptant une décote, ou anticiper les évolutions réglementaires.
Ce guide fait le point sur la réglementation actuelle, les impacts financiers concrets et les solutions adaptées à votre situation.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? Définition et enjeux
Le terme « passoire thermique » désigne les logements dont la performance énergétique est particulièrement mauvaise, classés F ou G sur l’échelle du DPE. Concrètement, un logement classé F consomme entre 330 et 420 kWh/m²/an en énergie primaire, tandis qu’un logement classé G dépasse les 420 kWh/m²/an. À titre de comparaison, un logement performant (classe A ou B) consomme moins de 110 kWh/m²/an.
En France, le parc immobilier compte environ 3,9 millions de passoires thermiques en 2025, soit 12,7% du parc de résidences principales selon le ministère de la Transition écologique. Les Hauts-de-France figurent parmi les régions les plus touchées : l’INSEE indique que 42% des logements de la région sont classés E, F ou G, ce qui en fait la troisième région la plus concernée par cette problématique après la Normandie et la Bourgogne-Franche-Comté.
Pour les occupants, vivre dans une passoire thermique signifie des factures d’énergie deux à trois fois supérieures à la moyenne, un inconfort thermique marqué (froid en hiver, chaleur en été) et souvent des problèmes d’humidité liés à une mauvaise isolation. Pour les propriétaires, ces logements représentent désormais un défi réglementaire et financier majeur.
En France, le parc immobilier compte environ 3,9 millions de passoires thermiques en 2025, soit 12,7% du parc de résidences principales selon le ministère de la Transition écologique. Les Hauts-de-France figurent parmi les régions les plus touchées : l’INSEE indique que 42% des logements de la région sont classés E, F ou G, ce qui en fait la troisième région la plus concernée par cette problématique après la Normandie et la Bourgogne-Franche-Comté.
Pour les occupants, vivre dans une passoire thermique signifie des factures d’énergie deux à trois fois supérieures à la moyenne, un inconfort thermique marqué (froid en hiver, chaleur en été) et souvent des problèmes d’humidité liés à une mauvaise isolation. Pour les propriétaires, ces logements représentent désormais un défi réglementaire et financier majeur.
Calendrier des interdictions de location : ce qui change en 2025
Le calendrier complet en France métropolitaine
La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des passoires thermiques. Voici les échéances à retenir :
| Date | Pourcentage |
|---|---|
| Août 2022 | Gel des loyers pour tous les logements classés F et G |
| Janvier 2023 | Interdiction de location des logements G+ (> 450 kWh/m²/an en énergie finale) |
| Janvier 2025 | Interdiction de location de TOUS les logements classés G |
| Janvier 2028 | Interdiction de location des logements classés F |
| Janvier 2034 | Interdiction de location des logements classés E |
Ces interdictions concernent uniquement la France métropolitaine. Les départements et régions d’outre-mer bénéficient d’un calendrier spécifique, décalé de plusieurs années.
Baux en cours versus nouveaux baux
Une question revient fréquemment : les baux signés avant 2025 sont-ils concernés par l’interdiction ? La réponse est nuancée. L’interdiction s’applique aux nouveaux baux, mais également aux renouvellements et aux reconductions tacites. Autrement dit, si votre bail de trois ans arrive à échéance en 2025 ou après, vous ne pourrez pas le renouveler si le logement reste classé G.
En pratique, un locataire dont le bail a été signé en 2023 pour une durée de trois ans sera concerné par l’interdiction lors du renouvellement prévu en 2026. Le propriétaire devra alors soit avoir réalisé des travaux pour améliorer le DPE, soit mettre fin au bail.
En pratique, un locataire dont le bail a été signé en 2023 pour une durée de trois ans sera concerné par l’interdiction lors du renouvellement prévu en 2026. Le propriétaire devra alors soit avoir réalisé des travaux pour améliorer le DPE, soit mettre fin au bail.
Le gel des loyers depuis août 2022
Avant même l’interdiction de location, les propriétaires de passoires thermiques font face à une première contrainte : depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G, que ce soit lors d’un renouvellement de bail, d’un changement de locataire ou dans le cadre de l’indexation annuelle. Cette mesure vise à protéger les locataires tout en incitant les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique.
Vendre une passoire thermique : quelle décote prévoir ?
Les chiffres de la décote en 2025
Si la vente d’une passoire thermique reste parfaitement légale (contrairement à la mise en location), elle s’accompagne d’une décote significative sur le prix. Selon les données de SeLoger et Meilleurs Agents pour 2025, un logement classé F ou G se vend en moyenne 15% moins cher qu’un bien équivalent classé D, soit une décote d’environ 452€ par mètre carré.
Cette décote se manifeste également dans les négociations : la marge de négociation moyenne atteint 5,9% pour un bien classé G, contre seulement 3% pour un bien classé D. Dans certains départements ruraux, la décote peut même atteindre 25% du prix initial.
Les données des notaires pour les Hauts-de-France confirment cette tendance régionale avec des décotes de l’ordre de 11% pour les appartements et jusqu’à 19% pour les maisons individuelles classées F ou G.
Cette décote se manifeste également dans les négociations : la marge de négociation moyenne atteint 5,9% pour un bien classé G, contre seulement 3% pour un bien classé D. Dans certains départements ruraux, la décote peut même atteindre 25% du prix initial.
Les données des notaires pour les Hauts-de-France confirment cette tendance régionale avec des décotes de l’ordre de 11% pour les appartements et jusqu’à 19% pour les maisons individuelles classées F ou G.
L’audit énergétique obligatoire
Depuis avril 2023, la vente d’un logement classé F ou G en monopropriété nécessite la réalisation d’un audit énergétique, en plus du DPE classique. Cette obligation a été étendue aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025. L’audit énergétique est plus complet que le DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés permettant d’améliorer la performance du logement.
Le coût d’un audit énergétique varie de 500 à 1 500€ selon la taille et la complexité du bien. Ce document doit être remis à l’acheteur potentiel dès la première visite, ce qui permet aux acquéreurs d’avoir une vision claire des travaux à prévoir.
Le coût d’un audit énergétique varie de 500 à 1 500€ selon la taille et la complexité du bien. Ce document doit être remis à l’acheteur potentiel dès la première visite, ce qui permet aux acquéreurs d’avoir une vision claire des travaux à prévoir.
Vendre sans rénover : est-ce encore rentable ?
Contrairement à la location, aucune interdiction ne pèse sur la vente d’une passoire thermique. Vendre en l’état reste donc une option viable, notamment pour les propriétaires qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas financer des travaux de rénovation.
Le profil des acheteurs de ces biens a évolué : on trouve principalement des investisseurs à la recherche de décotes importantes, prêts à entreprendre eux-mêmes les travaux nécessaires. Le délai de vente est légèrement allongé : 84 jours en moyenne pour un logement F ou G contre 79 jours pour un bien classé A à E selon les données SeLoger 2025.
Le profil des acheteurs de ces biens a évolué : on trouve principalement des investisseurs à la recherche de décotes importantes, prêts à entreprendre eux-mêmes les travaux nécessaires. Le délai de vente est légèrement allongé : 84 jours en moyenne pour un logement F ou G contre 79 jours pour un bien classé A à E selon les données SeLoger 2025.
Rénover pour sortir du statut de passoire thermique
Les travaux prioritaires
Pour améliorer significativement le DPE d’un logement, plusieurs types de travaux s’avèrent particulièrement efficaces. L’isolation thermique constitue généralement la priorité : isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur, isolation de la toiture ou des combles, remplacement des fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage, et isolation des planchers bas.
Le remplacement du système de chauffage représente le deuxième levier majeur, notamment le passage d’une chaudière ancienne à une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation performante. L’installation d’une VMC (ventilation mécanique contrôlée) performante complète généralement ces travaux en assurant un renouvellement d’air efficace sans déperditions thermiques excessives.
Selon l’ADEME, le coût moyen pour gagner une classe DPE s’élève à environ 16 000€, tandis qu’il faut compter autour de 26 000€ pour progresser de deux classes. Ces montants varient considérablement selon l’état initial du logement, sa surface et sa localisation.
Le remplacement du système de chauffage représente le deuxième levier majeur, notamment le passage d’une chaudière ancienne à une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation performante. L’installation d’une VMC (ventilation mécanique contrôlée) performante complète généralement ces travaux en assurant un renouvellement d’air efficace sans déperditions thermiques excessives.
Selon l’ADEME, le coût moyen pour gagner une classe DPE s’élève à environ 16 000€, tandis qu’il faut compter autour de 26 000€ pour progresser de deux classes. Ces montants varient considérablement selon l’état initial du logement, sa surface et sa localisation.
Les aides disponibles en 2025
Plusieurs dispositifs d’aide permettent de réduire significativement le coût des travaux de rénovation énergétique :
Attention
Le dispositif MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur a été temporairement suspendu en juin 2025. Sa réouverture est prévue fin septembre 2025 avec de nouvelles conditions.
Renseignez-vous auprès de France Rénov’ pour connaître les modalités actualisées.
Renseignez-vous auprès de France Rénov’ pour connaître les modalités actualisées.
Nouveau DPE 2026 : une opportunité à surveiller
Une évolution réglementaire importante interviendra en 2026 avec la modification du coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE. Ce coefficient passera de 2,3 à 1,9, ce qui aura pour effet de reclasser automatiquement de nombreux logements chauffés à l’électricité.
Selon le ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements sortiront ainsi du statut de passoire thermique sans qu’aucun travaux ne soit nécessaire. Si votre logement est chauffé à l’électricité, il peut être judicieux de vérifier sur le site de l’ADEME si vous êtes potentiellement concerné par ce reclassement avant d’engager des travaux.
Selon le ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements sortiront ainsi du statut de passoire thermique sans qu’aucun travaux ne soit nécessaire. Si votre logement est chauffé à l’électricité, il peut être judicieux de vérifier sur le site de l’ADEME si vous êtes potentiellement concerné par ce reclassement avant d’engager des travaux.
Les exceptions et dérogations possibles
Le législateur a prévu plusieurs cas de dérogation à l’interdiction de location des passoires thermiques. Ces exceptions concernent des situations où la rénovation s’avère techniquement impossible ou disproportionnée :
Par ailleurs, une proposition de loi est actuellement en discussion pour permettre une dérogation aux propriétaires ayant réalisé « tous les travaux techniquement et économiquement possibles » sans parvenir à sortir du statut de passoire thermique. Cette mesure viserait notamment les petites surfaces où les gains énergétiques restent limités malgré des investissements conséquents.
Que risque un propriétaire qui loue malgré l’interdiction ?
Louer un logement classé G en 2025 (ou F à partir de 2028) expose le propriétaire à des risques juridiques et financiers significatifs. Le logement est alors considéré comme « indécent » au sens de la loi, ce qui ouvre plusieurs recours au locataire.
Le locataire peut saisir le juge pour faire constater l’indécence du logement. Les sanctions potentielles incluent l’obligation pour le propriétaire de réaliser les travaux nécessaires, une réduction du loyer proportionnelle au préjudice subi, et le versement de dommages et intérêts.
Rappelons également que depuis 2021, le DPE est devenu opposable : le locataire ou l’acheteur peut se retourner contre le propriétaire si la performance énergétique réelle du logement diffère significativement de celle annoncée dans le diagnostic.
Le locataire peut saisir le juge pour faire constater l’indécence du logement. Les sanctions potentielles incluent l’obligation pour le propriétaire de réaliser les travaux nécessaires, une réduction du loyer proportionnelle au préjudice subi, et le versement de dommages et intérêts.
Rappelons également que depuis 2021, le DPE est devenu opposable : le locataire ou l’acheteur peut se retourner contre le propriétaire si la performance énergétique réelle du logement diffère significativement de celle annoncée dans le diagnostic.
Nos conseils pour agir maintenant
Si vous êtes bailleur
01
Faites réaliser un DPE à jour si votre diagnostic date de plus de dix ans ou a été établi avant juillet 2021 (nouvelle méthode de calcul).
02
Évaluez le coût des travaux nécessaires et comparez-le à la rentabilité locative de votre bien sur les prochaines années.
03
Contactez un conseiller France Rénov’ pour bénéficier d’un accompagnement gratuit et personnalisé sur les aides disponibles et les travaux prioritaires.
Si vous souhaitez vendre
01
Faites estimer votre bien en intégrant l’impact du DPE sur le prix. Un professionnel de l’immobilier pourra vous donner une vision réaliste du marché local.
02
Préparez l’audit énergétique obligatoire avant de mettre le bien en vente pour fluidifier le processus.
03
Calculez si rénover avant de vendre est rentable : dans certains cas, les travaux permettent de récupérer plus que leur coût en valorisant le prix de vente.
Conclusion
Face à l’interdiction de location des logements classés G effective depuis janvier 2025, trois options s’offrent aux propriétaires de passoires thermiques : rénover pour continuer à louer ou améliorer la valeur du bien, vendre en tenant compte de la décote actuelle, ou attendre les évolutions réglementaires comme le nouveau DPE 2026 pour les logements chauffés à l’électricité.
L’urgence est réelle pour les propriétaires de logements classés G, déjà concernés par l’interdiction. Les propriétaires de logements classés F disposent quant à eux d’un délai jusqu’en 2028 pour agir, mais anticiper reste la meilleure stratégie compte tenu des délais de réalisation des travaux et des tensions actuelles sur les aides à la rénovation.
Quelle que soit votre situation, un accompagnement personnalisé permet d’y voir plus clair et de prendre la décision la plus adaptée à vos objectifs patrimoniaux. N’hésitez pas à solliciter l’expertise d’un professionnel de l’immobilier qui connaît le marché local des Hauts-de-France.
L’urgence est réelle pour les propriétaires de logements classés G, déjà concernés par l’interdiction. Les propriétaires de logements classés F disposent quant à eux d’un délai jusqu’en 2028 pour agir, mais anticiper reste la meilleure stratégie compte tenu des délais de réalisation des travaux et des tensions actuelles sur les aides à la rénovation.
Quelle que soit votre situation, un accompagnement personnalisé permet d’y voir plus clair et de prendre la décision la plus adaptée à vos objectifs patrimoniaux. N’hésitez pas à solliciter l’expertise d’un professionnel de l’immobilier qui connaît le marché local des Hauts-de-France.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer un appartement DPE G en 2025 ?
Quelle décote pour vendre une passoire thermique ?
Comment sortir du statut de passoire thermique ?
Quelles aides pour rénover un logement DPE F ou G ?
Mon bail est en cours, suis-je concerné par l’interdiction ?
Sources : Ministère de la Transition écologique, INSEE Analyses Hauts-de-France 2024, SeLoger/Meilleurs Agents 2025, ADEME, Notaires de France.
Vendre avec Requin, c'est assurer un avenir à vos biens.
Vous avez un projet de vente ? Nous avons le savoir faire et la connaissance pour vous accompagner dans votre démarche. On s'occupe de tout !